Basic HTML Version
43
BOSİAD
SİNERJİ
/ Eylül - Ekim 2013
lendirildiğinde; 4562 sayılı OSB Kanunu’nda ve
bu kanuna dayanılarak çıkarılan 17.01.2008 tarih
ve 26759 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış Or-
ganize Sanayi Bölgeleri Yer Seçimi Yönetmeliği,
22.08.2009 tarih ve 27327 sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanmış Organize Sanayi Bölgeleri Uygu-
lama Yönetmeliği ve 10.11.2009 tarih ve 27402
sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmış Tarıma Dayalı
ihtisas Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yö-
netmeliği gibi düzenleyici metinlerde; OSB’lerde
yetki ve sorumlulukların belirlendiği ve yer seçimi,
kuruluş, tüzel kişiliğin kazanılması ve faaliyete ge-
çilmesi aşamalarında, belediyeler ve il özel idare-
leriyle ilgili konularda yapılması gerekenlerin açık-
landığı görülmektedir. Buna göre; OSB’lerin yetkili
organlarının kendi sınırları içerisinde, imar planı
yapmak ve uygulamak, yapı ruhsatı düzenlemek,
yapıları denetlemek ve yapı kullanma izin belge-
sini vermek, ilgili ruhsat vermek, elektrik üretim ve
dağıtım hizmetlerini yapmak, doğal gaz temini
ve dağıtımını yapmak, ihtiyaç olan her türlü alt-
yapı ve sosyal tesisleri yaparak işletmek gibi ko-
nularda mevzuatla verilen yetkilerini kullanacağı
ve sorumluluklarını yerine getireceği; 5302 sayılı
İl Özel İdaresi Kanunu’nda, 5216 sayılı Büyükşehir
Belediyesi Kanunu’nda ve 5393 sayılı Belediye Ka-
nunu’nda OSB alanlarının bu kanunların kapsamı
dışında tutulduğunun ifade edildiği görülmekte-
dir. İlgili kanun ve yönetmeliklerde, OSB’lerdeki
yetki ve sorumluluklar ile mahalli idareleri ilgilen-
diren konuların düzenlendiği, Belediye Kanunu,
Büyükşehir Belediyesi Kanunu ve İl Özel İdaresi
Kanunu’nun uygulanmasında bu alanların kap-
sam dışında tutulduğunun açıkça ifade edildiği,
ancak 3194 sayılı İmar Kanunu’ndan kaynaklanan
yıkım kararı alınması ve imar para cezası verme
yetkisinin, belediye ve mücavir alan sınırları içinde
belediyelerde, bu alanlar dışında ise valiliklerde
olduğu görülmektedir Yukarıdaki değerlendirme-
lerden de anlaşılacağı üzere organize sanayi böl-
gelerimiz Belediye, İl Özel İdaresi ve Büyükşehir
Kanunu’nun dışındadır.
OSB’lerdeki katılımcılara ait menkul ve gayrimen-
kullerin işletmelerin devir konusu 4562 sayılı OSB
Kanun’un 18. maddesi ve Uygulama Yönetme-
liği’nin 109. maddesi düzenlenmiştir: 4562/18 –
Katılımcılara arsa tahsisi. Bakanlık tarafından çıka-
rılacak yönetmelik hükümlerine göre müteşebbis
heyet tarafından yapılır. Bakanlık gerekli gördüğü
takdirde, OSB’de yer tahsis edilecek özel ya da
tüzel kişilerin temel vasıfları ile iştigal konularını
kuruluş protokolünde belirleyebilir. Katılımcıla-
ra tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde
tahsis amacı dışında kullanılamaz. Bu arsalar ka-
tılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı
ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satıla-
maz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus
tapuya şerh edilir. Arsa tahsis ve satışının şirket
statüsündeki katılımcılara yapılması halinde, bor-
cu ödenmeden ve tesis üretime geçmeden arsa-
nın satışını ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülki-
yet hakkının devrini önlemeye yönelik tedbirleri
almakla bakanlık yetkilidir. Ancak, arsa tahsisi veya
satışı yapılan firmanın tasfiyesi halinde, firmanın
katılımcı vasfını taşıyan ortağına veya ortaklarına
tahsis hakkının devri mümkündür. Bu konudaki
işlemlerin muvazaalı olup olmadığını tetkikle ve
sonucuna göre gerekli tedbirleri almakla Bakanlık
yetkilidir. Bu husustaki yasaklara aykırılığın mah-
kemece tespiti halinde, arsa kimin tasarrufunda
olursa olsun tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile
geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı
yapılır.
(Ek fıkra: 23/10/2008–5807/4 md.) Katılımcılara
geri alım hakkı şerhi kaldırılarak tapu verilmesi
durumunda tapu kaydına “Taşınmazın icra yoluy-
la satışı dâhil üçüncü kişilere devrinde OSB’den
uygunluk görüşü alınması zorunludur” şerhi ko-
nulur. Bu durumda eski katılımcının vermiş oldu-
ğu taahhütler, yeni alıcı tarafından da aynen kabul
edilmiş sayılır.
OSB’lerde yer alacak sanayi kuruluşlarının müş-
terek yararlarına yönelik hizmet vermek üzere,
“Küçük ve Orta Ölçekli Sanayi Geliştirme ve Des-
tekleme İdaresi Başkanlığı, Sosyal Sigortalar Ku-
rumu, Türk Standartları Enstitüsü, Posta İşletmesi
Genel Müdürlüğü, Türk Telekomünikasyon A.Ş.,
Türk Patent Enstitüsü, müteşebbis heyette temsil
edilen oda gibi kurum ve kuruluşlara müteşebbis
heyet tarafından mülkiyeti OSB’de kalmak üzere
arsa tahsis edilebilir”şeklinde düzenlenmiş bulun-
maktadır.
BAŞKALARINA DEVİR
MADDE 109 – (1) Katılımcıların satın aldığı parsel-
lerin tapu kayıtlarına geri alım hakkı şerhi konur.
(2) Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar
hiçbir şekilde tahsis amacı dışında kullanılamaz.
(3) Bu arsalar katılımcılar veya mirasçıları tarafın-
dan borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime
geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik
edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir. Arsa tahsis
ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapıl-
ması halinde, borcu ödenmeden ve tesis üretime
geçmeden arsanın satışını ve spekülatif amaçlı
işlemlerle mülkiyet hakkının devrini önlemeye
yönelik tedbirleri almakta Bakanlık yetkilidir. (4)
Arsa tahsisi veya satışı yapılan firmanın tasfiyesi
halinde, firmanın katılımcı vasfını taşıyan ortağı-
na veya ortaklarına tahsis hakkının devri müm-
kündür. Bu konudaki işlemlerin muvazaalı olup
olmadığının tetkikiyle sonucuna göre gerekli
tedbirleri almakta Bakanlık yetkilidir. (5) OSB’ce
teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına
karar verilen veya katılımcıların borcundan dola-
yı satışına karar verilen gayrimenkullerin icra yo-
luyla satışı halinde; Bakanlık ve OSB alacaklarının
öncelikle ödenmesi koşuluyla, OSB’nin kuruluş
protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara
veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir. Satış
ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılım-
cı niteliklerine de yer verilir. (6) Taşınmazların kredi
alacaklısı kuruluşa satılması halinde, kredi alacak-
lısı kuruluş, satın aldığı taşınmazı sadece OSB’nin
kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip
gerçek veya tüzel kişilere en geç 2 yıl içerisinde
satmak veya aynı nitelikteki gerçek veya tüzel kişi-
lere kiraya vermek zorundadır. (7) Bu husustaki ya-
saklara aykırılığın mahkemelerce tespiti halinde,
arsa kimin tasarrufunda olursa olsun, tahsis veya
satış tarihindeki bedeliyle geri alınarak bir başka
katılımcıya tahsis ve satışı yapılır. (8) Alıcı tapusu-
nu aldıktan ve tesisini ikmal ettikten sonra devir
ya da satış söz konusu olması halinde; OSB’nin
yeni alıcı ile yapacağı sözleşmede, ilk alıcı ile yap-
tığı sözleşmede bulunan hükümleri çıkarma veya
yeni hükümler koyma hakkı vardır.
İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİ VE ONAYI
MADDE 75 – (Değişik: RG–8.8.2012–28378)
(1) Plan ana kararlarını bozucu plan değişikliği
yapılamaz. (2) İmar planında bulunan sosyal,
idari ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması veya
küçültülmesine dair plan değişiklikleri zorunlu
olmadıkça yapılamaz. Değişikliğin zorunlu olması
hallerinde bu konuda plan müellifinin gerekçeli
uygun görüşü alınır.
4562 sayılı yasanın 18 ve yönetmeliğin 109. mad-
desi kapsamında TMFS idaresinin TOKİ ile yapmış
olduğu protokol, Organize Sanayi Bölge’miz için
bir anlam ifade etmemektedir. OSB Uygulama Yö-
netmeliği’nin 6-7 maddesi çok açıktır.
(6) Taşınmazların kredi alacaklısı kuruluşa satılması
halinde, kredi alacaklısı kuruluş, satın aldığı taşın-
mazı sadece OSB’nin kuruluş protokolünde ön-
görülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere
en geç 2 yıl içerisinde satmak veya aynı nitelikteki
gerçek veya tüzel kişilere kiraya vermek zorun-
dadır. Bunun mümkün olmaması halinde, (7) Bu
husustaki yasaklara aykırılığın mahkemelerce tes-
piti halinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun,
tahsis veya satış tarihindeki bedeliyle geri alınarak
bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.
Sonuç olarak:
TMSF VE TOKİ PAYLAŞIMI BURSA
ORGANİZE SANAYİ BÖLGESİNİ ETKİLEMEZ
.
Hiç bir kuruluş buna TMSF dâhil, başka bir kurum-
la anlaşma yaparak -bu kurumTOKİ bile olsa- OSB
içinde plan değişikliği yapamaz, yaptıramaz. Her
ne kadar kanun, yönetmelik çok açıksa da muhte-
mel gelişmeler karşısında senaryoları OSB’lerden
sorumlu Bakanlığımızla paylaştığımızda aldığımız
cevap benim yukarıda yazdıklarımla birebir ör-
tüşmektedir. Bursa Organize Sanayi Bölgesi’nin
(BOSB), Bakanlık’a süreç ile ilgili sorduğu soruya
karşılık gelen yazıda, TMSF ve TOKİ paylaşımının
BOSB’u etkilemeyeceği, OSB’nin içinde plan deği-
şikliği yapılamayacağı ve OSB’lerin sanayi dışı ya-
pılanmaya karşı ciddi şekilde korunduğu belirtildi.
Kimsenin OSB’yi taşımaya, OSB’nin bütünlüğünü
bozmaya gücü yetmez. Hiç bir kurum OSB’nin
bütünlüğünü bozamaz. Çünkü organize sanayi
bölgeleri her türlü sanayi dışı yapılanmaya karşı
meri mevzuat tarafından çok sıkı şekilde korun-
maktadır.